Eu e meu primeiro imóvel

Amigos, vou compartilhar aqui um pouco da minha experiência com imóveis, começando pelo meu primeiro imóvel comprado em 2000. Era um imóvel pequeno, tipo Cohab, prédio sem elevador, etc. Mas é fato que eu me orgulho muito dele, pois eu era bem novo, e ao morar em um local de baixo custo, sem glamour, me possibilitou acumular mais patrimônio no meu início de vida.

Resolvi fazer este post após uma “pequena” discussão que tive lá no blog do dimarcinho após um comentário que fiz lá mencionando, na minha opinião, alguns erros e inconsistências nos exemplos que ele deu no post sobre alavancagem em imóveis. Pra variar fui metralhado tanto por ele como por anônimos tentando me denegrir.


Um pouco depois o nobre blogueiro soulsurfer, do ótimo blog Pensamentos Financeiros, me pediu para falar mais sobre minhas experiências com imóveis então postei o seguinte comentário:

soulsurfer, eu comprei 3 residenciais (aptos) e 3 comerciais (salas).
Os residenciais eu comprei o primeiro em 2000 (pequeno), vendi em 2006 pelo dobro e comprei outro médio. Depois em 2011 eu vendi pelo dobro novamente e comprei um grande. Todas as operações à vista.
Os comerciais eu comprei uma sala em 2001 (usada atualmente pela minha esposa na atividade dela - profissional liberal) e comprei mais 2 com construção em 2011. Uma está para entregar e será quitada na entrega em julho e a outra será entregue em dezembro e pretendo deixar praticamente quitada (se eu não tirar o dinheiro da RV eu terei que pegar um pouco de dinheiro com familiares ou abrir financiamento). Tudo vai depender da situação no final do ano, mas na prática vai faltar uns 25% da sala para pagar.
O residencial eu uso como moradia e as 2 salas (restantes) serão para aluguel.
Abraços,
ecoinc.

O comentário foi com o objetivo único de descrever a minha experiência em compra e venda de imóveis e não detalhar se é um bom ou mal investimento, pois cada situação é uma situação. No meu caso eu quis apenas descrever o que considero uma experiência relativamente bem sucedida com este tipo de investimento.

Mais uma vez recebi uma enxurrada de comentários falando sobre o quanto eu desperdicei de dinheiro comparado com o CDI, etc. Além de insinuações que minhas informações não são verdadeiras. Sinceramente eu não teria motivo para inventar isso, mas se alguém acha que é impossível alguém com 20 anos de trabalho acumular um certo patrimônio, eu acho que temos que rever alguns conceitos.

Finalmente, fiquei encucado com o comentário do dimarcinho abaixo:

Pois é, EI, veja como o custo de oportunidade da coisa pode pesar.
Se você tivesse aplicado o dinheiro no ano 2000 em alguma aplicação do CDI, de 8/2000 a 8/2006 ele teria quase triplicado, ficaria 2,7 vezes. E vc apenas dobrou com o apê, com muito mais dor de cabeça em risco.
De 2006 a 2011 os imóveis deram uma ajuda e o CDI desabou, assim sendo, neste período rendeu "apenas" 1,7 vezes. Desta vez menos, do que a sua nova "dobrada".
E se simplesmente tivesse ficado no CDI este tempo todo (2000-2011), o dinheiro teria multiplicado por 4,7.
Se vc fez tudo a vista, então com imóveis obteve um rendimento menor e correndo muito mais risco.
Isso sim é um ótimo exemplo de desperdício de dinheiro via custo de oportunidade, exatamente como mostrei no post.
NO ENTANTO, caso vc tenha feita alguma coisa parecida, como emprésimos e etc, então esta alavancagem podem ter feito vc superar o CDI no período....
[]s!

Portanto, segundo o dimarcinho, minha compra/venda do imóvel foi um exemplo de desperdício de dinheiro. Por outro lado, isso contraria a minha própria percepção que não foi tão mal negócio assim. Sei que o dimarcinho é bom de matemática, mas ele costuma fazer umas contas com viés para confirmar suas teorias, então fiz minhas próprias contas. Após colocar na ponta do lápis, veja como ficou a situação:

- Compra do 1.o imóvel em ago/2000 por R$ 52.000
- Venda do 1.o Imóvel em ago/2006 por R$ 100.000*

* isso aí, não foi exatamente o dobro mesmo como eu tinha dito, mas foi um lucro de 92% -- alguém me questionou que seria impossível este lucro na época, mas o que posso fazer se foi isso que aconteceu? Acho que dei sorte de comprar barato, de uma pessoa que estava precisando e consegui vender relativamente bem, sem pressa.

Se eu tivesse colocado os R$ 52.000 em uma aplicação com rentabilidade de 100% do CDI (quem viveu esta época sabe que era muito difícil conseguir 100% do CDI, pois não havia Tesouro Direto e nem tantas opções disponíveis em Renda Fixa), eu teria acumulado uns R$ 143.000 bruto, sem falar em taxas de administração de fundos de investimento e descontando 20% de imposto de renda (que era a taxa mínima da época), sobrariam líquidos R$ 125.000.

Ok, só por esta ótica possivelmente eu teria desperdiçado dinheiro, mas vamos um pouco mais a fundo na realidade:

Sabemos que era difícil ter 100% do CDI em rentabilidade, como eu falei as opções não eram tantas assim, pelo menos não pra mim que mal sabia aplicar meu dinheiro em um fundo DI no banco, portanto seria mais razoável conseguir 90% do CDI, assim o resultado líquido seria R$ 115.000. (já descontando IR)

A diferença portanto já ficou mais razoável quando consideramos 90% do CDI e IR de 20%, lembrando que para venda de imóvel, existem fatores que isentam o IR do ganho de capital com alienação de imóveis, como por exemplo a compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (leiam mais sobre a chamada “MP do Bem” http://www.portaltributario.com.br/legislacao/mp252.htm)

Agora vamos olhar o outro lado da moeda, por morar num imóvel próprio e quitado, eu não precisei pagar aluguel. Não sei exatamente quanto custava o aluguel na época, mas resolvi usar o exemplo do dimarcinho considerando 0,4% do valor do imóvel como valor mensal, corrigidos pelo IGPM da época. Isso teria dado um aproximado de R$ 18.300 gastos com aluguel em 6 anos (ou economizados). Ao trazer o aluguel para valor futuro em 2006 (atualizado pela taxa CDI do período), não pagar o aluguel, representaria uma economia de aproximadamente R$ 31.400.

Resumindo:

Ao comprar o imóvel por R$ 52.000 em 2000 e vender por R$ 100.000 em 2006 e não pagar aluguel (portanto apliquei o dinheiro do aluguel em RF), terminei com patrimônio estimado de R$ 131.400.

Ao aplicar os mesmos R$ 52.000 em 2000, a uma taxa de 100% do CDI, descontando o IR e pagando aluguel, eu terminaria com um patrimônio estimado em R$ 125.000 em 2006. Agora se usarmos uma taxa de rentabilidade líquida de 90% do CDI (mais próxima da realidade), eu terminaria com R$ 115.000.

Veja só que nem tudo que parece bom, é bom de verdade ...

Desta maneira concluo que contrariando meu próprio pensamento, até que não fiz tão mal negócio assim comprando meu primeiro imóvel ao invés de colocar o dinheiro na aplicação.

Achei importante compartilhar aqui esta experiência e se alguém tiver alguma dúvida ou encontra inconsistência nas contas por favor me avise, pois eu posso sim ter feito alguma coisa errada.

Abraços

Acabei soltando este post menos de 24hs após o anterior, com objetivo de esclarecer a situação. Caso não tenha visto o post anterior, sobre o aporte e as compras de maio/2014 clique em http://economicamenteincorreto.blogspot.com/2014/05/compras-maio-2014.html