Eu e meu primeiro imóvel

quarta-feira, 21 de maio de 2014

Amigos, vou compartilhar aqui um pouco da minha experiência com imóveis, começando pelo meu primeiro imóvel comprado em 2000. Era um imóvel pequeno, tipo Cohab, prédio sem elevador, etc. Mas é fato que eu me orgulho muito dele, pois eu era bem novo, e ao morar em um local de baixo custo, sem glamour, me possibilitou acumular mais patrimônio no meu início de vida.

Resolvi fazer este post após uma “pequena” discussão que tive lá no blog do dimarcinho após um comentário que fiz lá mencionando, na minha opinião, alguns erros e inconsistências nos exemplos que ele deu no post sobre alavancagem em imóveis. Pra variar fui metralhado tanto por ele como por anônimos tentando me denegrir.


Um pouco depois o nobre blogueiro soulsurfer, do ótimo blog Pensamentos Financeiros, me pediu para falar mais sobre minhas experiências com imóveis então postei o seguinte comentário:

soulsurfer, eu comprei 3 residenciais (aptos) e 3 comerciais (salas).
Os residenciais eu comprei o primeiro em 2000 (pequeno), vendi em 2006 pelo dobro e comprei outro médio. Depois em 2011 eu vendi pelo dobro novamente e comprei um grande. Todas as operações à vista.
Os comerciais eu comprei uma sala em 2001 (usada atualmente pela minha esposa na atividade dela - profissional liberal) e comprei mais 2 com construção em 2011. Uma está para entregar e será quitada na entrega em julho e a outra será entregue em dezembro e pretendo deixar praticamente quitada (se eu não tirar o dinheiro da RV eu terei que pegar um pouco de dinheiro com familiares ou abrir financiamento). Tudo vai depender da situação no final do ano, mas na prática vai faltar uns 25% da sala para pagar.
O residencial eu uso como moradia e as 2 salas (restantes) serão para aluguel.
Abraços,
ecoinc.

O comentário foi com o objetivo único de descrever a minha experiência em compra e venda de imóveis e não detalhar se é um bom ou mal investimento, pois cada situação é uma situação. No meu caso eu quis apenas descrever o que considero uma experiência relativamente bem sucedida com este tipo de investimento.

Mais uma vez recebi uma enxurrada de comentários falando sobre o quanto eu desperdicei de dinheiro comparado com o CDI, etc. Além de insinuações que minhas informações não são verdadeiras. Sinceramente eu não teria motivo para inventar isso, mas se alguém acha que é impossível alguém com 20 anos de trabalho acumular um certo patrimônio, eu acho que temos que rever alguns conceitos.

Finalmente, fiquei encucado com o comentário do dimarcinho abaixo:

Pois é, EI, veja como o custo de oportunidade da coisa pode pesar.
Se você tivesse aplicado o dinheiro no ano 2000 em alguma aplicação do CDI, de 8/2000 a 8/2006 ele teria quase triplicado, ficaria 2,7 vezes. E vc apenas dobrou com o apê, com muito mais dor de cabeça em risco.
De 2006 a 2011 os imóveis deram uma ajuda e o CDI desabou, assim sendo, neste período rendeu "apenas" 1,7 vezes. Desta vez menos, do que a sua nova "dobrada".
E se simplesmente tivesse ficado no CDI este tempo todo (2000-2011), o dinheiro teria multiplicado por 4,7.
Se vc fez tudo a vista, então com imóveis obteve um rendimento menor e correndo muito mais risco.
Isso sim é um ótimo exemplo de desperdício de dinheiro via custo de oportunidade, exatamente como mostrei no post.
NO ENTANTO, caso vc tenha feita alguma coisa parecida, como emprésimos e etc, então esta alavancagem podem ter feito vc superar o CDI no período....
[]s!

Portanto, segundo o dimarcinho, minha compra/venda do imóvel foi um exemplo de desperdício de dinheiro. Por outro lado, isso contraria a minha própria percepção que não foi tão mal negócio assim. Sei que o dimarcinho é bom de matemática, mas ele costuma fazer umas contas com viés para confirmar suas teorias, então fiz minhas próprias contas. Após colocar na ponta do lápis, veja como ficou a situação:

- Compra do 1.o imóvel em ago/2000 por R$ 52.000
- Venda do 1.o Imóvel em ago/2006 por R$ 100.000*

* isso aí, não foi exatamente o dobro mesmo como eu tinha dito, mas foi um lucro de 92% -- alguém me questionou que seria impossível este lucro na época, mas o que posso fazer se foi isso que aconteceu? Acho que dei sorte de comprar barato, de uma pessoa que estava precisando e consegui vender relativamente bem, sem pressa.

Se eu tivesse colocado os R$ 52.000 em uma aplicação com rentabilidade de 100% do CDI (quem viveu esta época sabe que era muito difícil conseguir 100% do CDI, pois não havia Tesouro Direto e nem tantas opções disponíveis em Renda Fixa), eu teria acumulado uns R$ 143.000 bruto, sem falar em taxas de administração de fundos de investimento e descontando 20% de imposto de renda (que era a taxa mínima da época), sobrariam líquidos R$ 125.000.

Ok, só por esta ótica possivelmente eu teria desperdiçado dinheiro, mas vamos um pouco mais a fundo na realidade:

Sabemos que era difícil ter 100% do CDI em rentabilidade, como eu falei as opções não eram tantas assim, pelo menos não pra mim que mal sabia aplicar meu dinheiro em um fundo DI no banco, portanto seria mais razoável conseguir 90% do CDI, assim o resultado líquido seria R$ 115.000. (já descontando IR)

A diferença portanto já ficou mais razoável quando consideramos 90% do CDI e IR de 20%, lembrando que para venda de imóvel, existem fatores que isentam o IR do ganho de capital com alienação de imóveis, como por exemplo a compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias (leiam mais sobre a chamada “MP do Bem” http://www.portaltributario.com.br/legislacao/mp252.htm)

Agora vamos olhar o outro lado da moeda, por morar num imóvel próprio e quitado, eu não precisei pagar aluguel. Não sei exatamente quanto custava o aluguel na época, mas resolvi usar o exemplo do dimarcinho considerando 0,4% do valor do imóvel como valor mensal, corrigidos pelo IGPM da época. Isso teria dado um aproximado de R$ 18.300 gastos com aluguel em 6 anos (ou economizados). Ao trazer o aluguel para valor futuro em 2006 (atualizado pela taxa CDI do período), não pagar o aluguel, representaria uma economia de aproximadamente R$ 31.400.

Resumindo:

Ao comprar o imóvel por R$ 52.000 em 2000 e vender por R$ 100.000 em 2006 e não pagar aluguel (portanto apliquei o dinheiro do aluguel em RF), terminei com patrimônio estimado de R$ 131.400.

Ao aplicar os mesmos R$ 52.000 em 2000, a uma taxa de 100% do CDI, descontando o IR e pagando aluguel, eu terminaria com um patrimônio estimado em R$ 125.000 em 2006. Agora se usarmos uma taxa de rentabilidade líquida de 90% do CDI (mais próxima da realidade), eu terminaria com R$ 115.000.

Veja só que nem tudo que parece bom, é bom de verdade ...

Desta maneira concluo que contrariando meu próprio pensamento, até que não fiz tão mal negócio assim comprando meu primeiro imóvel ao invés de colocar o dinheiro na aplicação.

Achei importante compartilhar aqui esta experiência e se alguém tiver alguma dúvida ou encontra inconsistência nas contas por favor me avise, pois eu posso sim ter feito alguma coisa errada.

Abraços

Acabei soltando este post menos de 24hs após o anterior, com objetivo de esclarecer a situação. Caso não tenha visto o post anterior, sobre o aporte e as compras de maio/2014 clique em http://economicamenteincorreto.blogspot.com/2014/05/compras-maio-2014.html


29 comentários

  1. Olá, EI!
    Grato pela lisonjeira citação.
    Muito interessante.

    Acho o que o DI Marcinho quis dizer é que há um custo de oportunidade enorme quando os juros são altos. Veja minha família mexeu com imóveis (com construções de prédios com dezenas de unidades) na década de 90 e começo de 2000. O resultado foi razoável, mas seria muito melhor apenas deixar o dinheiro em algum investimento indexado à renda fixa.
    Entretanto, foi uma lição aprendida.
    A sua história é de vitória, com certeza.

    Não vejo nenhum grande ohh em obter rentabilidades de 100% com imóveis, é o que eu procuro, e tenho tido sorte(e um pouco de técnica) de conseguir por mais de uma vez.

    Valeu por compartilhar a sua experiência!

    Grande abraço!

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    1. grande soulsurfer,

      Eu entendi a questão do custo de oportunidade, e você e ele tem toda a razão. A minha primeira observação foi somente porque no meu entendimento, mesmo o raciocínio estando correto, havia algo a ser considerado nas contas, depois a conversa descambou para outro lado.

      Concordo que realmente imóvel nem sempre pode ser o melhor dos investimentos, principalmente se ele não tiver gerando renda. Minha primeira experiência com recebimento de aluguel deve ser logo, quando a sala for entregue no meio do ano (se não atrasar), aí poderei avaliar melhor com base na minha própria experiência.

      Eu tb não vejo este ohh, mas é duro explicar isso algumas vezes.

      Valeu pela visita. BTW o post que acabou de publicar sobre os 3 golpes da ciência está fantástico, parabéns. Depois vou ler com calma pois é necessário refletir bem para comentar.

      Abraços

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    2. Valeu, amigo.
      Há alguma forma de te enviar uma mensagem?
      Abraço!

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  2. Muito legal as contas. Mas puxando para o dia atual o que acha da compra de imóveis vs aluguel para os valores atuais? Há uma grande discussão sobre isso. E eu realmente não sei o qual é a minha opinião e o que fazer quando casar. Alguns dizem que é melhor comprar do que pagar aluguel, vs outros dizem que é melhor pagar aluguel + juntar do que comprar imóvel com preço inflado (bolhudo).

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    1. Anon, depende. Primeiro tem que entender que imóvel próprio não é ativo, assim como veículo também não (a não ser que você tenha uma garagem para revenda).

      Nesse caso você tem duas opções, comprar um imóvel que atenda suas necessidades pra moradia (de preferência pelo resto da vida), e, nesse caso, não interessa se o imóvel é bolhudo e sim se tem valor pra você e pra sua família e depois começar a acumular ativos.

      Ou primeiro acumular ativos (imóvel para locação, FII, ações, renda fixa) e depois com a renda gerada por esses ativos comprar o seu imóvel (melhor opção economicamente falando).

      Resumindo à la Bastter (mais grosso que pneu de trator) se o imóvel for pra você morar e tiver valor esquece o preço, bolha, crise e o caramba (desde que você consiga pagar e depois ainda tenha tempo pra adquirir ativos antes de se aposentar.

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    2. *Correção - imóvel próprio para residência da sua família. Não é ativo porque não te gera renda, no máximo evita gastos.

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    3. Anonimo,
      Acho que é isso mesmo que o Sr. $$$ disse.

      Acho que com respeito a moradia, muitos dizem que a vantagem de morar de aluguel é financeira, além da flexibilidade de poder mudar quando quiser, mas por outro lado ter a sua própria casa pode ser muito bem em termos de bem estar, qualidade de vida e convívio com a família.

      Se for comprar para morar, acho que é difícil saber o melhor momento de comprar, pois tudo pode mudar de uma hora pra outra. desde 2010 se fala em bolha imobiliária e se fosse pensar assim eu não teria comprado meu AP em 2011, por outro lado dá a impressão que os preços estão caindo um pouco (ou subindo menos).

      Acho que este ponto de pensar nos imóveis como passivos ou como ativos é super importante e você tem que decidir qual o melhor momento para um ou para outro.

      Abraços

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  3. Fala, EI,

    o soulsurfer colocou exatamente o que eu quis dizer.

    Vc comentou sobre os impostos e o % atrelado ao CDI nas contas. Tudo bem, não levei em consideração. Mas eu não os esqueci.

    Se corrigimos o valor de 52k para hoje daria em torno de 150k (pela Poupança).

    Olha, realmente eu nem imaginava quais produtos financeiros existiam na época, mas é possível encontrar rentabilidades maiores, principalmente quando você possui muito dinheiro e longo prazo para aplicação.

    Só para você ter ideia, as melhores aplicações de hoje em renda fixa são de LCI e LCA, pois são isentas de imposto de renda e não é difícil achar 100% do CDI (isento de IR, como no exemplo que eu dei). E, para estas, é necessário um capital normalmente de 30k ou 50k. Algumas 100k. Outras, como debêntures, podem chegar na casa dos 300k. Mas normalmente, qto mais caro, melhor pagam. NORMALMENTE.....

    Comparando com a época, ACHO que seria tranquilo achar esses produtos financeiros com o capital q vc tinha, mas não posso garantir, pois nesta época, eu estudava 12h/dia, não tinha dinheiro nem pra comer, kkkkkkkkkkk

    []s!

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    1. dimarcinho,

      Realmente eu não sei dizer que produtos haviam disponíveis na época, mas certamente não havia tanta informação e facilidade como hoje.

      Abraços

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  4. Eu já acho que você deu muita sorte porque continuou casado. Tivesse se separado e este passivo todo já não seria seu kkkkk

    Abraço!

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    1. LdL,
      Este foi o comentário mais pertinente até agora (rs), pois se eu não tivesse permanecido casado com certeza não teria nem cuecas na gaveta para contar como patrimônio.
      Abraços

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  5. Dimarcinho, boa noite.

    Na boa, trabalho no mercado financeiro e posso te falar que nessa época nenhuma aplicação pagava 100% do CDI isento de IR.

    Ainda hoje, gostaria de saber onde paga 100% em LCI ou LCA, porque banco de primeira linha te garanto que nenhum paga.

    Esses produtos não existiam há 20 anos nos grandes bancos, bem como a garantia do FGC. Só por aí já vê que o risco seria infinitamente maior do que com imóveis (basta ver a quantidade de bancos que quebraram nos últimos 20 anos). Resumindo em ações poderia ter sido um bom negócio, em renda fixa era impossível um retorno desses há 20 anos atrás. Abraços

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    1. Fala, Sr. $$$

      se era como vc falou, então realmente o EI fez um bom negócio, relativamente a renda fixa.

      Mas será que ele sabia disso à época?
      Será que ele sabe fazer as contas sobre isso hoje?

      Entender esse movimento é muito importante para o investidor tomar qualquer tipo de decisão.

      Só um detalhe: estamos falando dos anos 2000 e não no começo do Real (década) onde muita quebradeira aconteceu, a inflação era alta e investir em imóveis era um "ótimo negócio". (soulsurfer já exemplificou...)

      []s!

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    2. Sr $$$ e dimarcinho,

      Acho mesmo que não tinha muita coisa disponível/acessível na época, de qualquer forma eu não entendia quase nada de investimento e portanto me preocupava mais em me proteger da inflação.

      Com relação ao imóvel, não digo que fiz um bom negócio, na verdade eu fiz um negócio por necessidade (iria casar) e acabou dando um bom resultado, totalmente aleatório, pois eu não tinha a menor ideia do que esperar em termos de resultado. A única coisa que eu não queria era pagar aluguel, por isso preferi adquirir um imóvel simples.

      Sobre fazer as contas hoje, é muito relativo, pois não temos como saber para onde vai o mercado imobiliário. Eu prefiro fazer diversificação (imóveis/RF/RV) do que ficar fazendo todas as contas do mundo sobre o que é melhor fazer em cada momento.

      Este ponto do ano 2000 é interessante, pois faz 14 anos e ao mesmo tempo que é pouco, é também muito tempo se pensarmos em tudo que aconteceu no período. Vivíamos a bolha da Internet e ninguém sabia o que iria acontecer. Creio que pouquíssimas pessoas conseguiram acertar alguma previsão sobre como o mundo estaria agora em 2104.

      Abraços

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  6. Como eu disse na postagem do 3B após ele concluir pra mim o real motivo pelo qual ele adquiriu o armazém, vou dizer a você também EI.

    Quando você compra um imóvel para gerar fluxo de caixa, você está fazendo isso errado. Quando se compra imóvel para gerar crescimento de patrimônio, você está fazendo isso certo.
    Não há como comparar as letras agrícolas, hipotecárias, imobiliárias com um imóvel real. Os riscos do primeiro são muito inferiores aos riscos do segundo, basta você verificar quem tomou na cabeça na época da crise imobiliária nos Estados Unidos.
    Será que foram as pessoas que tinham letras de recebíveis imobiliários ou será que foram os donos dos imóveis ?

    Acho que você já deve ter conhecimento necessário no quesito "risco", mas dê uma olhada em alguns estudos acadêmicos feitos lá na FEA USP sobre risco e retorno... Os imóveis apresentam um risco sim, sempre que for comparado a um derivativo, o risco será menor.

    Uta!

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    1. Estagiário,
      Apenas um aparte: LCI/LCA não são derivativos, como uma CDO no caso americano. Um CRI, no caso brasileiro, se assemelha mais a um derivativo a la CDO.

      Abraço!

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    2. Um FDIC é um CDO !!!!! hehehe

      []s!

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    3. Estagiário,
      Para mim, até hoje, os imóveis tem sido "investimentos" para acumulo de patrimônio. O residencial e a 1.a sala comercial servem para moradia e escritório da minha esposa, portanto geram "savings" em pagamento de aluguel, além de aspectos subjetivos como bem estar de estar na própria casa, flexibilidade para fazer obras e tomar decisões, etc.

      As novas salas comerciais, eu estou comprando também com objetivo de crescimento de patrimônio, sendo que para este crescer efetivamente eu preciso que elas me retornem proventos à partir de algum momento, portanto "valorização" do imóvel mais proventos recebidos significa aumento de patrimônio.

      Comparar com LCI/LCI, e até mesmo com FII, eu não acho que seja possível, pois são "produtos" totalmente diferentes com propósitos diferentes. Acho que estes servem apenas como base e opção.

      Abraços

      Abraços

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  7. É isso aí EI! Na prática a teoria é diferente...

    Tenho lido muita teoria e na hora do vamos ver mesmo é tudo furada.

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    1. Então isso quer dizer q vc jogar a teoria pro buraco, anônimo?!

      A teoria é exata e não falha. Ponto final.

      O que você tem que adaptar é ao operacional, que não é ignorado em teorias, mas é sempre comentado. Mas, no fim das contas, o raciocníno da coisa nunca muda.

      Se mudar, para o mundo q eu quero descer.

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    2. anon e dimarcinho,
      acho que o que ele quis dizer é que por mais que conjecturemos a teoria, muitas vezes, na prática as coisas não saem muito bem como prevemos.
      Abraços

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  8. Olá EI!
    Parabéns pelo post e pela realizações de lucro que você teve com imóveis.
    Talvez na época quando você realizou a compra não imaginava em dobrar o valor em 6 anos ou mais. Vendo na atual situação que o Brasil está passando, você entrou no momento certo e saiu no momento certo em se tratando de imóveis.
    Não conseguimos prever o futuro, mas se tratando de hoje, seria muito mais arriscado a compra de um imóvel para uma venda futura para daqui 5 anos.

    Como aconteceu com você em imóveis para o ano de 2000 (onde tudo estava num valor real) pensando na bolsa de valores na minha opinião passamos por um ótimo momento para acumularmos cada vez mais e talvez sendo um pouco egoísta até torcendo para a reeleição da Dilma pensando em ótimos lucros a longo prazo, 5, 8 anos com mudança presidencial!

    Grande abraço e parabéns!

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    1. Investidor Investi,
      Eu não tinha a menor ideia se teria lucros ou não na época que comprei o primeiro imóvel, na verdade eu até sabia que era um bom negócio em termos de preço se comparado com o valor de mercado da época, pois a pessoa estava precisando vender logo por precisar do dinheiro.

      Por outro lado, na verdade eu não "realizei" o lucro efetivamente, pois na verdade eu comprei/vendi e comprei outro logo em seguida, portanto já pagando mais "caro", depois em 2011 eu vendi e comprei outro, portanto na prática não usufrui do "benefício" da valorização. Nos últimos 3 anos eu sei que meu atual apartamento valorizou, mas não mais no ritmo que vinha valorizando anteriormente, por outro lado estou plenamente satisfeito com meu local de moradia e não pretendo mudá-lo, então não tenho nem que me preocupar com a "cotação" atual do imóvel. O mesmo se aplica para a 1.a sala comercial, como ela é usada pela minha esposa, não importa muito se valorizou ou não e qual o valor atual, pois vamos mantê-la lá para a posteridade até que ela decida parar de trabalhar (provavelmente).

      Com relação às ações, eu realmente não torço para a reeleição da Dilma e isso não é pensando no meu patrimônio/ações, mas pensando no que será este país em termos de oportunidade de negócios e trabalho (sem falar em outros fatores) no futuro. Pela minha profissão e meu pensamento sobre o país ideal, a reeleição da Dilma ou mesmo a volta do Lula passam muito longe disso.

      Abraços

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    2. Excelente reflexão EI!
      Eu também não quero que Dilma seja reeleita, isto irá agravar muitos problemas para o nosso país. Falo isto de uma forma de antecipar o futuro. "Se já está ruim e pode piorar então vamos nos preparar".

      Como você realizou a venda antes do anúncio para a copa no Brasil, muitos aproveitaram a formidável onda que se formou de 5 anos pra cá. Quem aproveitou se deu bem, quem entrou tardio irá demorar muito para obter alguma lucro consistente.

      Abraços!

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  9. Olá EI - como vai ?

    Me identifica bastante com a sua história porque a minha é parecida. Também comprei um imóvel (na época, um apartamento ainda na planta) porque iria me casar. Fiz os cálculos de como poderia pagar o imóvel e acabei quitando ele em 6 anos - gosto muito do local e do apartamento; mas hoje quando penso em mudar para um lugar maior, por exemplo; não tenho coragem de fazer a troca. Quando penso em quanto dinheiro irei deixar de aportar para pagar um novo apartamento (ainda que mais confortável) eu penso que o meu serve muito bem para uma família de até 3 pessoas (casal + 1 filho) e como ainda somos apenas 2 (minha esposa e eu) vou ficando por aqui mesmo.

    O que gostaria de trazer para a discussão é como essa coisa de comprar um imóvel na época do casamento está impregnada na nossa cultura. É o tal do "quem casa quer casa" ou "melhor pagar um financiamento de alguma coisa que será sua do que ficar pagando aluguel".

    Conversando recentemente com colegas de fora do Brasil, eles não pensam nunca em comprar um imóvel na época do casamento. Eles já dão como praticamente certo que irão viver de aluguel por um período de 5 a 10 anos. E isto, mesmo morando em países onde o credito imobiliário é mais "amigável" do que no Brasil, onde os juros não são tão abusivos quanto aqui ... ou seja, eles teriam mais condições de iniciar em um imóvel próprio do que a maior parte das pessoas no Brasil.

    Acho que tem um componente cultural muito grande na nossa decisão de evitar aluguel e partir para um imóvel próprio ainda no inicio da vida !!!

    Um grande abraço,

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  10. Acabei de ler essa merda no uol jogos...Se vcs não votarem em BOLSONARO PRESIDENTE-2014 é exatamente ISSO que vai acontecer:

    http://i.imgur.com/jOfmWU3.png

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  11. Olá El,

    Somente conheci vi este post agora. Mas outra coisa que não foi levada em consideração aqui foi se durante estas suas mudanças de imóvel você utilizou recursos do FGTS.

    Caso isto ocorreu com certeza teve uma rentabilidade muito superior aos míseros 3% a.a. de juros.

    Um forte abraço

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    Respostas
    1. Anonimo, você tem toda razão e já faz tanto tempo que eu tinha me esquecido completamente do FGTS. Utilizei recursos do FGTS na compra do primeiro e nna troca para o segundo imóvel.

      Mais um argumento "matador" para acabar de vez com os argumentos de quem, sem experiência com compra de imóveis, argumenta que não foram bons negócios.

      Muito obrigado pela lembrança.

      Abraços

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